冬日的麓客島依然生機勃勃，森林劇場樂聲悠揚，小島動物農場中孩子們與小羊嬉戲，露營區帳篷間咖啡飄香……這片“推窗見綠、出門進園”的生態綠洲，三年前還是廠房斑駁、道路坑洼的舊工業區和城中村，如今已成為武漢推進城市更新工作的樣板，開園4個月累計接待游客超20萬人次，成為武漢微度假的網紅地標。

12月18日，8個城市更新類項目在2025年度武漢投資促進大會上集中簽約，投資金額120.4億元。武漢市代市長熊征宇在會上表示，武漢正在高質量推進城市更新工作，爭取用三年左右時間建成182個小而美片區，打造一批好房子、好小區、好社區、好城區，首批謀劃片區80個，總投資約1308億元。

多位專家在接受第一財經記者采訪時表示，城市更新過程中釋放的土地、空間資源可引入新業態、新項目，促進產業升級與消費場景創新，形成“更新－投資－消費－增長”良性循環，推動城市從規模增量擴張轉向存量提質增效，破解超大城市的發展“瓶頸”。

“我們不是簡單蓋房子，而是先修復生態肌理，把城市種在公園里。”成都萬華投資集團武漢事業部總監紀沛杰對第一財經記者表示，麓洲生態城項目規劃總面積約6000畝，其中公園與水面占據2000畝，道路配套1500畝，真正用于開發建設的土地不足一半。團隊首先聚焦水生態修復，通過引水入城、密織水網、構建三級水網體系，讓水質穩定達到國家湖泊二類水標準；再以生態廊道串聯綠地，使建筑自然“生長”于森林與公園之中，呈現“城在林中、水在城中、人在景中”的畫卷。

目前，麓客島一期、藝展中心、一期水系已建成，二期、綠色廊帶、高品質住宅及學校等工程正全面鋪開。今年8月16日一期開園后，這里首周線上曝光達514萬次，4.8萬張門票秒空，截至目前累計接待游客超20萬人次。

長江新區自然資源和規劃局負責人直言，麓洲生態城的價值，早已超越單個項目本身，成為帶動諶家磯片區全域重構的核心引擎。片區“四橫四縱”路網體系已成型，長江干堤翻修完畢，府澴河整治工程加速推進，中交、中鐵建、湖北省交投等區域總部項目逐步落地。

老城區武昌致力于工業遺存的改造，探索出產業空間除舊布新的路徑。在18日下午舉辦的2025武漢城市更新發展交流會上，武昌區商務局局長張帆介紹，以前老武昌的萬噸冷庫、武車廠區、武重廠區等工業地塊經過地塊整合、滾動開發等更新改造，已變身為武漢阿里中心、國鐵城投中心、長江產業大廈等高端商務樓宇，實現了土地空間價值重塑。武昌古城則通過微改造講述新故事，比如將20世紀80年代建成的清江飯店改造成沉浸式劇場，年演出超過300場，帶動了酒店住宿和文創周邊等消費大幅增長；曇花林與斗級營通過修舊如舊、新舊并存的街區改造，引入文創小店、非遺工坊，全年接待游客超過1400萬人次。

武漢市自然資源和城建局有關負責人在武漢市城市更新工作推進會上表示，將全面創新以“特色功能”為單元的片區規劃，圍繞片區主導功能和特定人群畫像，以城市更新為抓手，差異化配置服務設施，實現強化功能特色、補齊民生短板、帶動價值提升等綜合性目標，形成“打造一個點、帶動一個面”的輻射效應，全面提升區域發展能級。

城市更新普遍面臨投資規模大、回報周期長的問題。

為了破解資金瓶頸，武漢將以小片區為切入口，按照“小規模、微改造、漸進式、可持續”原則推進城市微更新，探索“XOD＋新PPP＋EPC”復合型開發模式，實施以文旅、體育、康養、公共交通、生態環境等主要功能定位為導向的片區開發。

“資金和產權是危舊房改造更新最大的瓶頸，武漢正在探索超越大拆大建和單純政府投入的新模式。”華中科技大學公共管理學院副院長譚術魁介紹，青山區21號街坊的124戶居民成立合作社，通過政府引導、企業代建實現了居民原址低成本住新房，為危舊房改造提供了新思路。洪山區人工智能大廈的運營方以大廈為底層資產，在上交所發行ABS，成功融資3.01億元，這種方式實現了從土地運作到資本運作的跨越，為持有型存量資產的盤活提供了寶貴經驗。

武漢市住更局副局長張湖林表示，武漢將探索“五創”協同，著力破解“錢從哪里來”“地從哪里來”“人從哪里來和去”“手續怎么辦”等難點問題；探索“綜合開發”，重塑一切空間、鏈接一切資源、整合一切政策；倡導“政企合作”，探索“XOD＋新PPP＋EPC＂的復合型開發模式，共享收益，共擔責任。

戴德梁行武漢公司總經理周星表示，作為萬億級投資載體，武漢城市更新行動通過“XOD　＋新PPP＋EPC”模式撬動社會資本，構建“規劃有導向、資金有著落、實施有效率”的全鏈條體系，將有效帶動數十個建筑等關聯上下游產業發展，同時以存量空間轉型培育文旅、科創等新業態，還能助力房地產市場去庫存、穩預期，筑牢經濟底盤。

“城市更新項目具有建設內容多元、土地權屬、性質復雜，公共基礎設施提升需求迫切，收入來源多樣化等特點，要構建一套系統化的政策制度。”國家開發銀行湖北省分行有關負責人建議，《武漢市城市更新條例》應盡快出臺，為開展城市更新行動提供立法規范和支持。同時探索在城市更新中整合、盤活歷史文化資源、閑置產業用地等國有資源；通過特許經營、授權經營等模式盤活污水管網經營權、環衛垃圾處理經營權、道路停車經營權、閑置房產等國有資產。